11月20日，鳳悅酒店及度假村、希爾頓惠庭（中國）與次方點(diǎn)評，在杭州舉行了酒店投資交流開放日（杭州站）活動，本次酒店投資交流開放日邀請到近30位華東區(qū)域酒店業(yè)主，及酒店業(yè)主意見領(lǐng)袖和行業(yè)大咖。圍繞“如何做好酒店籌建與收益管理”主題，共同探討“酒店投資、籌建及運(yùn)營管理之道”。

自身競爭力，才是核心競爭力

次方點(diǎn)評創(chuàng)始人、增長會創(chuàng)始人黃濤在活動上發(fā)布了AC指數(shù)報告，根據(jù)系列數(shù)據(jù)對酒店產(chǎn)業(yè)投資趨勢進(jìn)行分析，為投資人提供未來酒店投資方向。 

黃濤提到，AC指數(shù)作為能反映酒店品牌的重要投資價值參考指標(biāo)，近期的AC指數(shù)報告中顯示，80%的經(jīng)濟(jì)型酒店目前已收回成本，71%的酒店預(yù)計(jì)投資回報周期在3-4年，僅4%的酒店回報在3年以下。其中值得關(guān)注的是，75%的投資人對于自己投資酒店品牌的供應(yīng)鏈價格表示不滿，認(rèn)為酒店集采成本無優(yōu)勢，價格偏高導(dǎo)致運(yùn)營成本上升。

為此作為切入點(diǎn)，活動繼續(xù)聚焦酒店投資人痛點(diǎn)，正式開啟今天“酒店盈利空間提高，酒店籌建運(yùn)營節(jié)流”話題。

手中有牌，心中有主

鳳悅酒店及度假村投資發(fā)展副總裁袁仲志從投資定位、融資策略、籌建管理、運(yùn)營管理和資產(chǎn)投資角度，解析酒店全生命周期的運(yùn)作，并以投資角度分享了當(dāng)前國內(nèi)投資趨勢與品牌選擇要素。

鳳悅酒店及度假村投資發(fā)展副總裁袁仲志

在談到大家都關(guān)注的提高酒店坪效話題上，袁仲志重點(diǎn)介紹了鳳悅酒店及度假村旗下中高端品牌——鳳悅輕尚。鳳悅輕尚酒店深知新生代用戶對旅居生活的需求，打造“高顏值、高品質(zhì)、高坪效”三高屬性，以“網(wǎng)藍(lán)”酒店重新定義中高端酒店潮流，充分迎合新生代對酒店的審美需求、生活需求以及心靈需求。

袁仲志還提到，作為擁有業(yè)主視角的酒店管理公司，鳳悅酒店及度假村開發(fā)人員投測定位時，結(jié)合房地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，更好地評估酒店前景及推薦匹配品牌，讓項(xiàng)目前期便找準(zhǔn)方向，避免不必要的后期調(diào)整支出。而在融資策略中，特別在后疫情時期各大銀行斷貸，普遍苛刻的融資環(huán)境下，鳳悅酒店及度假村利用自身產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，提供工程總包墊資服務(wù)，可享受高達(dá)50%的裝修墊資，以及最低0.45%月利息，并無任何服務(wù)費(fèi)及增信費(fèi)。

2020年是酒店投資的分水嶺

資深酒店投資人陳德新提出酒店投資行業(yè)的“情懷論”，在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境表現(xiàn)下，有情懷未必是好事情。2020年對酒店行業(yè)來說是一個分水嶺，之前酒店的門檻低，無壁壘，風(fēng)險低，而如今由于物業(yè)招標(biāo)、租金上漲，市場正趨于飽和，酒店投資風(fēng)險在增加，造成了收益的下降。因此講究情懷的同時，也應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目的盈利性。 

以高星級度假酒店為例，隨著時間的推移，受眾逐漸從老一代轉(zhuǎn)移到如今的新生代群體，在國潮的興起與人們對城市文化底蘊(yùn)的探求下，投資人可以窺得這一群體釋放出的對情感、精神需求。 

對于追求情懷的投資人來說，投資老建筑，抓住城市的文化特點(diǎn)，把握住屬地人文是新生代人群的消費(fèi)發(fā)展方向，不盲目追求大體量，選擇一個合適的品牌合作，不僅可以降低高額投資風(fēng)險，還可節(jié)省部分租金，是一個值得參考的思路。

如何做好酒店籌建和收益管理

本次活動圓桌論壇對話由次方點(diǎn)評創(chuàng)始人、增長會創(chuàng)始人黃濤主持，與鳳悅酒店及度假村運(yùn)營中心總經(jīng)理吳小雄和鳳悅酒店及度假村營銷中心總經(jīng)理劉勇進(jìn)行深入對話，就“如何做好酒店籌建和收益管理”進(jìn)行了深度探討和經(jīng)驗(yàn)分享。 

投資人在酒店項(xiàng)目籌建過程中，往往會出現(xiàn)實(shí)際投資超出預(yù)算的情況，鳳悅酒店及度假村運(yùn)營中心總經(jīng)理吳小雄對此給出相關(guān)建議——在投資測算階段，可借鑒鳳悅酒店及度假村設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的做法，進(jìn)行精細(xì)化的測算，細(xì)到磚瓦、水泥的用量都進(jìn)行明確標(biāo)注，從底層細(xì)算出的投資預(yù)算，務(wù)實(shí)地考慮建筑本身的實(shí)際情況，才能避開預(yù)算超出的“大坑”。 

據(jù)介紹，鳳悅酒店及度假村目前依托碧桂園集團(tuán)的百億級供應(yīng)鏈體系，已形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同，覆蓋酒店資產(chǎn)管理全生命周期，具備突出的成本管控優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)比市場同類采購低15-20%，尤其是在建筑材料上有專業(yè)扎實(shí)的根基。此外，有集團(tuán)供應(yīng)鏈體系為依托，鳳悅酒店及度假村定時對自有供應(yīng)商庫進(jìn)行嚴(yán)進(jìn)寬出的迭代優(yōu)化，始終保持單品供應(yīng)商數(shù)量超過3家，保持供應(yīng)庫競爭活力同時，為投資人提供了更多元化的選擇。

圓桌會議現(xiàn)場

就新開業(yè)酒店用戶運(yùn)營問題，鳳悅酒店及度假村營銷中心總經(jīng)理劉勇提供了泛會員的精準(zhǔn)營銷、自動化營銷新思路——鳳悅酒店及度假村利用數(shù)字科技，根據(jù)會員、粉絲、社群用戶等用戶特征對用戶進(jìn)行分類，例如分為商務(wù)型用戶、度假型用戶，根據(jù)用戶的以上特征，結(jié)合不同酒店定位，定時、不定時、定向、不定向向用戶發(fā)送相關(guān)契合的酒店促銷及優(yōu)惠活動，大幅度提高營銷效率。 

劉勇還提到，酒店房價的定價方法有很多，千分之一定價法、市場定價法、成本定價法等等，當(dāng)前用的更多的是市場定價法——房價根據(jù)市場需求的變化而保持變動，動態(tài)定價將能實(shí)現(xiàn)收益最大化。其中鳳悅酒店及度假村有著整套完善的收益管理系統(tǒng)及收益團(tuán)隊(duì)支持，時刻保持收益最大化。此外，可關(guān)注市場競爭指數(shù)表現(xiàn)，尤其是酒店RGI表現(xiàn)，這是反映酒店?duì)I銷市場競爭力的核心指標(biāo)之一。

開啟全新“旅居生活”

希爾頓惠庭（中國）華東區(qū)開發(fā)副總裁史美鳳分享了國際酒店的投資價值，憑借希爾頓百年沉淀的品牌底蘊(yùn)以及卓越的高端酒店運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合鳳悅酒店及度假村核心團(tuán)隊(duì)20年深耕中國中高端市場的積淀，和碧桂園核心聯(lián)盟企業(yè)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢，引入中高端旅居酒店品類，填補(bǔ)了居家體驗(yàn)酒店品類的市場匱乏。 

希爾頓惠庭酒店擁有靈動有趣的設(shè)計(jì)理念，讓賓客感受交融無界、舒適如家；其充滿生機(jī)的居家化空間，讓賓客獲得融入式的住宿體驗(yàn)。希爾頓惠庭就像旅途中的第二個家，讓用戶感受舒適自在、隨心所行。

此次酒店投資開放日，在場投資人表示收獲頗多，在現(xiàn)場充分地圍繞酒店籌開與收益管理相關(guān)話題進(jìn)行深入探討。對后疫情階段酒店發(fā)展，投資人們也充滿信心，未來將一同推動酒店行業(yè)投資升級。

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關(guān)于鳳悅酒店及度假村

鳳悅酒店及度假村是世界500強(qiáng)碧桂園集團(tuán)的核心聯(lián)盟企業(yè)，目前管理全球逾500億酒店資產(chǎn)，為超過150家高品質(zhì)酒店提供運(yùn)營和資產(chǎn)管理服務(wù)。旗下運(yùn)營管理著鳳悅、鳳悅輕尚、鳳悅·碧熙、鳳悅·碧嵐、鳳悅·鳳頤、碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳祺、希爾頓惠庭、奧克伍德碧軒酒店及公寓品牌，運(yùn)營管理客房總數(shù)約40,000間，覆蓋全球50多個國家和地區(qū)，為酒店提供覆蓋“投、融、建、管、退”全生命周期的資產(chǎn)管理服務(wù)，致力成為全球高品質(zhì)酒店資產(chǎn)運(yùn)營商。