提到【廣東旅游】中山的旅游資源，除了“孫【廣東旅游】中山故鄉”以外，恐怕沒有什么值得外人稱道。不過，近年來幾家大型的房地產開發商紛紛在【廣東旅游】中山打造旅游地產，這其中有規避住宅調控的發展戰略，也不乏以“廣東旅游”作為噱頭，售賣住宅的營銷手段。有業內人士指出，【廣東旅游】中山名氣比不上珠海，資源比不上廣東江門。不如搭乘珠中江一體化的快車，聯合另外兩個地方共同發展旅游地產，做到資源利用的最大化。

文化節為旅游地產項目造勢

     7月15日，“雅居樂[簡介 最新動態]首屆旅游文化節”在三鄉開幕。這是【廣東旅游】中山首次由發展商主導的大規模旅游文化活動，將持續整個夏天，到9月才結束。這期間，雅居樂將聯合【廣東旅游】中山市旅游局，向游客展示【廣東旅游】中山的美食、民間藝術以及非物質文化遺產。

     雅居樂舉辦旅游節并落子三鄉，其意圖不僅是為了雅居樂新城璟峰組團的推廣。在此前舉行的旅游文化節新聞發布會上，【廣東旅游】中山雅建房地產有限公司總經理鄭建強曾向媒體透露，雅居樂將投資40億元在三鄉發展旅游地產，該項目毗鄰【廣東旅游】中山三鄉溫泉，占地33萬平方米，建筑面積約60萬平方米，包括酒店、商業街、休閑廣場[最新消息 價格 戶型 點評]等業態。目前有關項目的具體情況正在與政府洽談。

     早在2008年，【廣東旅游】中山市旅游局發布的《【廣東旅游】中山市旅游業發展總體規劃》中，就把【廣東旅游】中山旅游業發展的目標定位為：以休閑度假、文化旅游、觀光游覽、商務會議(會展)為主導方向，以東亞太區域和泛珠三角地區為核心客源市場的，具有區域影響力的旅游目的地之一。規劃指出，旅游業要成為【廣東旅游】中山市第三產業的龍頭產業。

     但是，7月16日廣東省房地產行業協會會長蔡穗生在接受黃金樓市記者采訪時卻直言，“我到過幾次【廣東旅游】中山，但對這個城市的印象不太深刻，除了有孫【廣東旅游】中山故居這個人文資源外，沒有獨特的著名旅游資源。此外【廣東旅游】中山城市品牌知名度也不夠，客戶群體難以擴大到全國范圍，最多以周邊和廣東省內為主。”

     這一點與【廣東旅游】中山市旅游局的調查結果一致。目前，【廣東旅游】中山旅游的客源中，珠三角地區的游客占到了75.1%，而外省游客來【廣東旅游】中山也主要是參觀孫【廣東旅游】中山故居，海外游客中以港澳臺為主，外國游客比例相對較小。

     現在這樣的背景下，【廣東旅游】中山要發展旅游地產，實際上并不容易。日前，【廣東旅游】中山旅游局副局長梁照平向黃金樓市記者表示，【廣東旅游】中山第一個旅游地產項目是大涌鎮卓旗山項目。該項目占地266.8萬平方米，采用分時度假的形式來發展。項目2008年年初動工興建，總投資僅2000多萬元，“規模不大，實力不強。”因此，他對于大型地產商介入旅游地產開發充滿期待：“作為旅游局，我們希望大品牌發展商去探索，為【廣東旅游】中山旅游發展探索出一條路子。”

     相比之下，開發商對于【廣東旅游】中山旅游資源的看法，卻相對樂觀。鄭建強表示，“三鄉的溫泉、羅三妹山、鄭觀應故居這些資源，都可以結合在一起打造高端的旅游房地產項目。”

     而敏捷集團則表示，之所以選擇南朗發展旅游地產項目，就是看中它擁有珠三角獨一無二的的自然資源和人文資源雙重優勢。自然資源包括10公里伶仃洋海岸線、日出水量4700噸深海溫泉、100里五桂山、300畝原生態紅樹林[最新消息 價格 戶型 點評]，人文資源包括南朗鎮翠亨村是偉人孫【廣東旅游】中山的故居，蘊含了濃厚的歷史文化底蘊。

     “該項目是雅居樂地產[簡介 最新動態]未來在三鄉重點打造的一個高端項目。”鄭建強透露，參與旅游產業的發展，加大對旅游地產的開發，將是雅居樂企業的一個發展方向。

     錦繡海灣城[最新消息 價格 戶型 點評]住宅先行

     實際上，自從住宅調控的力度增加，全國各地的開發商都在另辟蹊徑，尋找發展之路。其中，除了商業地產外，旅游地產也成為發展商們趨之若鶩的新增長點。

     在【廣東旅游】中山，除了本土老大雅居樂外，占據市場份額第二的敏捷地產則是從2008年開始，就在有山有海有溫泉的南朗鎮，儲備了多達上萬畝土地，開發綜合性的旅游地產項目錦繡海灣城。

    不過，正如敏捷地產相關負責人在接受黃金樓市記者采訪時所說的那樣，“錦繡海灣城與其說是旅游地產，我們更愿意理解其他一個住宅地產項目。”從2008年國慶節開盤，錦繡海灣城的產品以住宅為主，輔以商鋪。直到2009年12月，敏捷地產才匆匆拿下一塊土地，宣布錦繡海灣溫泉旅游度假區的動工。

    據了解，錦繡海灣溫泉旅游度假區的投資額在35億元以上，計劃打造成珠江西岸規模最大的旅游開發項目。“我們引入了馬爾代夫群島的概念，規劃了十多個島嶼景點，形成一片以水上度假為主題的休閑旅游樂園。”該負責人表示，未來這個項目還將建設成為包含有五星級酒店、海上體育休閑公園、溫泉度假樂園、SPA會館等集休閑、旅游、居住于一體的大型綜合性項目。

   但項目建設一年多了，除了一所酒店以外，其他的項目均未落成。

發展商主導，政府很期待

不能只為賣房子而開發

    在全國各地紛紛上馬旅游地產的熱潮中，一些冷靜的思考不絕于耳。“對于開發商來說，旅游地產的運營和住宅地產是不同的。開發商必須考慮盈利模式，因為旅游地產中售賣只是其中的一部分，還有持有性經營。”一名業內人士指出，旅游地產絕不只是賣房子那么簡單。

    而雅居樂在海南清水灣，云南西雙版納、騰沖等旅游項目的運營中，也深刻地感受到了這一點。鄭建強指出，為了經營旅游地產項目中的商業街、酒店等項目，雅居樂目前已經成立了商業運營中心，并與蘇寧，俏江南等企業都簽訂了戰略合作聯盟，共同發展。

    敏捷地產的負責人則認為，發展旅游地產僅有開發商的努力還是不夠的。目前【廣東旅游】中山政府在旅游地產的打造上做出了很大的努力，今年3月17日，【廣東旅游】中山獲評國家歷史文化名城的稱號，目前翠亨新區又準備申請國家5A級旅游景區，政府的這些努力給了開發商很多信心。

    而在政府層面，梁照平表示，目前【廣東旅游】中山市政府已經成立了【廣東旅游】中山旅游集團，抓重點項目的開發。首先培育現有的旅游產品，擴大影響力；其次是打造【廣東旅游】中山城市文化，以百年辛亥革命為契機擴大【廣東旅游】中山知名度。最后是與周邊城市或地區的結合來推薦【廣東旅游】中山旅游資源，開展中港澳游、珠中江的區域合作。

圓桌論壇

旅游地產只是銷售住宅的噱頭？

座談嘉賓

蔡穗生廣東省房地產行業協會會長

植建軍中原地產高級拓展總監

梁照平【廣東旅游】中山市旅游局副局長

鄭建強【廣東旅游】中山雅建房地產有限公司總經理

開發商眼中的優勢

    南都：在住宅受到嚴厲政策調控的環境下，全國都掀起了一股發展旅游地產的風，現在這股風也吹到了【廣東旅游】中山，作為發展商，在【廣東旅游】中山發展旅游地產的選址是出于什么考慮？

   敏捷集團：我們選中南朗是看中它擁有珠三角獨一無二的的自然資源和人文資源。自然資源包括10公里伶仃洋海岸線、日出水量4700噸深海溫泉、100里五桂山、300畝原生態紅樹林[最新消息 價格 戶型 點評]，人文資源包括南朗鎮翠亨村是偉人孫【廣東旅游】中山的故居，蘊含了濃厚的歷史文化底蘊。而且，珠海唐家灣大學園區就在項目鄰近。

鄭建強：雅居樂地產[簡介 最新動態]發源于三鄉，對這個地方是有感情的，而且這里有【廣東旅游】中山溫泉，羅三妹山和鄭觀應故居，我們認為結合這些資源，是可以在此打造高端的地產項目的。

【廣東旅游】中山的旅游地產仍是小打小鬧

     南都：不過在我們的印象中，【廣東旅游】中山的旅游好像不怎么發達。旅游局的統計數據也說明了這一問題，【廣東旅游】中山發展旅游地產的優勢和阻力在什么地方？

     梁照平：【廣東旅游】中山發展旅游地產有著自身的優勢，這是一個宜居城市，生態環境優越，工業、農業、第三產業都比較發達，整個城市旅游設施和人口素質都比較好。

     蔡穗生：我認為，【廣東旅游】中山名氣比不上珠海，資源比不上廣東江門。珠海的生態環境好，有機場，交通方便，又緊挨澳門。早在10年前，就有北方人來珠海買房了。而廣東江門有開平碉樓、新會小鳥天堂、臺山溫泉。反過來看【廣東旅游】中山，除了是孫【廣東旅游】中山的故鄉這一最大亮點，其他各種資源的特點并不明顯，能真正拿得出手的東西并不多。【廣東旅游】中山旅游地產項目恐怕不能以全國作為客戶群目標，只能以周邊和廣東為主。

    植建軍：雖說【廣東旅游】中山有山有水，但特點都不夠明顯，不少旅游資源僅在【廣東旅游】中山本地有點名氣，但是從珠三角或者更大的區域來說，知名度還遠遠不夠。目前【廣東旅游】中山在開發的旅游地產項目也只能算是小打小鬧，甚至成為幾個發展商作為銷售其住宅產品的噱頭和營銷手段，不一定能夠成功。旅游地產是一個比較復雜的產業，還需要有政府部門的支撐，需要相關執行力的配合。
借珠中江一體化共享資源

    南都：盡管【廣東旅游】中山是否適合發展旅游地產業界仍然存在分歧，但目前雅居樂[簡介 最新動態]和敏捷兩大開發商都已經涉足這個領域。那么，在【廣東旅游】中山要發展旅游地產，可以從哪些方面入手呢？

    蔡穗生：在整個珠三角的發展規劃中，珠中江一體化和同城化是未來發展的方向，同城化能夠分享很多的資源和市場，有著相互促進的作用。【廣東旅游】中山要努力促進珠中江的融合，就怕每個城市有本位主義，只想做自己的。

   植建軍：一般旅游地產都在自然資源稀缺的地段進行大規模的開發，【廣東旅游】中山目前各方面的資源吸引力都有所欠缺，為什么一定要勉為其難地去打造旅游地產項目呢？中國已經逐步進入老年化社會，【廣東旅游】中山是宜居城市，幸福感強，房價也不高，同時交通非常便利，處于珠三角城市群的一小時生活圈內。我認為【廣東旅游】中山發展養老地產或許更有可為。同時，養老地產的開發要求相對簡單一些。

    蔡穗生：是的，相比其他形式的地產，旅游地產更注重服務。旅游地產住宅產品只是在某一個時間段才入住，平時處于閑置的狀態，這就意味著旅游地產項目要提供比一般家居式服務更高要求的服務，比如經常幫業主打開窗吹吹風、入住前的衛生打掃等。

他山之石

巽寮灣：發展商紛紛圈地 政府規劃仍然缺位

     7月16日，位于惠州巽寮灣區域的碧桂園[簡介 最新動態]十里銀灘項目正式對外亮相。作為一個名符其實的旅游地產項目，十里銀灘融合了旅游、休閑、度假、居住為一體，項目將建設五星級濱海度假酒店、商業區域、幼兒園、美食街等配套，產品則主要包括洋房、公寓以及別墅產品。絕大多數樓棟環海而建，推窗即可望海。

    黃金樓市在巽寮灣看到，已經有不少大型品牌發展商聚集在此，打造濱海度假概念。據世聯地產[簡介 最新動態]統計，今年該區域大約有7個大盤入市銷售，碧桂園、萬科、合正等發展商的項目將云集東海岸的沿線，總共帶來250萬平方米的產品體量。

    惠州市政府正是采用由發展商主導的方式，開發巽寮灣的海景資源。根據規劃，巽寮灣以及雙月灣將是未來惠州旅游發展的重點，這里定位于打造中國的馬爾代夫，著名的濱海度假旅游區，走海南三亞的發展路線，提升惠州的城市競爭力。當地政府打出的口號是：利用城市的山、湖、江、海，打造整個珠三角的后花園。

    不過也有業內人士指出，目前惠州政府對于上述地區的開發還只停留在一個大的概念上。目前，各大發展商紛紛在巽寮灣圈地，若政府規劃和配套持續缺位，該區域將不可避免出現各自為政的問題。而對旅游資源的開發，也僅僅是體現在住宅能望到多少海景上。